Procédure d'expulsion pour loyers impayés
Les impayés de loyer constituent la première cause de la mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion. Mais ce n’est pas l’unique raison ; les bailleurs peuvent demander l’expulsion de leur locataire pour d’autres raisons.
Pour quelles raisons peut-on engager une procédure d’expulsion ?
La procédure d’expulsion n’est pas anodine et constitue un acte grave, tant pour le bailleur que pour les locataires. C’est pourquoi cette procédure est solidement encadrée par la loi. La loi du 6 juillet 1989 (loi qui régit l’essentiel des contrats de location lorsque l’immeuble est loué vide et, depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, les baux meublés) prévoit trois raisons pour lesquelles un bailleur peut engager une procédure d’expulsion contre son locataire :
1. le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
2. le défaut d’assurance locative
3. les troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.
En dehors de ces trois cas, un locataire ne peut pas en principe demander l’expulsion de son locataire. Il le pourra cependant lorsqu’un congé a été donné et que le preneur n’est pas parti à la date fixée dans le courrier envoyé ou dans l’acte d’huissier de justice signifié. Il le pourra également en cas d’occupation sans droit ni titre (comme par exemple dans la situation d’un squat).
L’expulsion en cas d’assurance locative non justifiée
La procédure est presque identique ; seul le délai du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative sera raccourci à un mois (au lieu de 2 mois). Le reste de la procédure est identique à celle précédemment exposée.
Que faire en attendant l’expulsion effective de mon locataire ?
La procédure d’expulsion est souvent lente, mais des moyens permettent de faire patienter le bailleur… utilement.
L’expulsion pouvant être très longue, le bailleur peut toujours demander à son huissier de justice de procéder à des saisies-conservatoires. Ces procédures permettent de saisir les biens meubles ou les comptes bancaires de votre débiteur lorsque le recouvrement de vos loyers impayés est menacé. Certaines conditions doivent néanmoins être remplies au préalable :
– Il est nécessaire d’avoir un bail écrit, qu’il faudra joindre à l’acte de saisie-conservatoire ;
– La créance doit paraitre fondée en son principe (en cas de loyers impayés, cela ne pose aucune difficulté) ;
– Enfin, il doit exister des circonstances qui menacent le recouvrement de votre créance. Ces circonstances sont larges, et il a été admis en jurisprudence que le simple non-paiement des loyers impayés suite à une demande formelle de paiement (comme c’est le cas lorsqu’une mise en demeure est envoyée ou, et c’est encore plus flagrant, lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est signifié).
Puis-je procéder à l’expulsion de mon locataire sans huissier de justice ?
Définitivement : non. L’huissier de justice est indispensable car c’est le seul professionnel habilité par la loi à exécuter les décisions de justice (civiles et commerciales – pas pénales). Ainsi, un bailleur ne peut pas tenter d’expulser lui-même son locataire en l’intimident ou en jouant les gros bras. Ce comportement est fautif et est passible de graves poursuites pénales, sanctionnées par de l’emprisonnement et une lourde condamnation au paiement d’une amende.
Mais l’huissier de justice ne sera pas le seul professionnel à intervenir. Les services de police et de gendarmerie seront également appelés à jouer un rôle important. La présence d’un serrurier, d’un déménager et d’un garde meuble est également souvent nécessaire.
Que faire des meubles laissés sur place par mon locataire suite à son expulsion ?
L’expulsion est toujours imprévue pour le débiteur. C’est un effet de surprise. Le locataire se trouve donc obligé d’abandonner provisoirement ses biens meubles pour pouvoir laisser refermer la porte. Mais les biens restés sur place peuvent être déplacés à la charge du locataire dans un garde meuble ou chez un séquestre (attention, c’est particulièrement onéreux…). Les biens peuvent également rester sur place le temps que le juge de l’exécution statue sur leur sort : il pourra les déclarer abandonner ou ordonner leur vente aux enchères. Très souvent, lorsque les biens sont de faible valeur, l’huissier de justice laisse la possibilité au locataire (il y est obligé) de récupérer ses biens avant l’audience du juge de l’exécution.
Puis-je expulser mon locataire alors même que toute sa dette locative a été réglée ?
Nous l’avons vu précédemment, le débiteur a DEUX mois pour solder sa dette de loyer. Passé ce délai, il pourra être assigné en paiement et en expulsion. S’il paye après ce délai de deux mois, rien n’empêche le bailleur de maintenir la procédure d’expulsion et de faire procéder à son expulsion, puisque la clause résolutoire insérée dans le bail aura été acquise et produira tous ses effets.
Que se passe-t-il lorsque le juge accorde des délais de paiement à mon locataire ?
Depuis la loi dite ALUR du 24 mars 2014, le juge a la faculté d’accorder aux débiteurs des délais de paiement qui peuvent aller jusqu’à TROIS ans. Ces délais de paiement sont soumis au respect de conditions qui sont précisées dans le dispositif du jugement (dans la catégorie « Par ces motifs… »). A défaut de respecter une seule échéance au terme convenu ou du non paiement ou du retard de paiement du loyer en cours, les délais ne s’appliqueront pas et la procédure d’expulsion commencera.